Taloyhtiöiden taloushallinto poikkeaa monella tapaa liikeyritysten vastaavasta toiminnasta. Niinpä asunto- ja kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta vastaavan tulisikin olla hyvin isännöintialaan perehtynyt kirjanpitäjä tai tilitoimisto. Jos toimialan taloushallinto ei ole kirjanpitäjällä hyppysissä, lopputuloksena saattaa olla kehnosti hoidettu kirjanpito ja virheellinen tilinpäätös. Tämä voi johtaa pahimmillaan isotöiseen virheiden selvittelyyn sekä kustannustehottomuuteen, jolla voi olla vaikutusta jopa vastikkeiden määrään.
Mitkä asiat taloyhtiön taloushallinnossa sitten poikkeavat liikeyrityksen käytännöistä? Suurin ero lienee siinä, että ainakin asunto-osakeyhtiöympäristössä tulostavoite poikkeaa merkittävästi liikeyrityksien tavoitteista. Verotuksellisista syistä talousarvion laadinnassa pyritään nolla -tulokseen. Kiinteistöyhteisöt kun ovat yhtä lailla velvollisia maksamaan tuloveroa osoittamastaan voitosta kuin muutkin yritykset. Toinen merkittävä ero on taloudellisen seurannan yhteys yhtiökokouksen vahvistamaan talousarvioon. Talousarvio onkin eräänlainen määrärahavaltuus, jonka osakkeenomistajat ovat antaneet hallituksen ja isännöitsijän käyttöön. Merkittäviä ylityksiä joskaan ei alituksiakaan hyväksyttyyn talousarvioon tulisi syntyä. Hyvin laadittu talousarvio takaa, että yhtiön maksuvalmius on kunnossa koko tilikauden ajan. Kolmannen huomattavan eron normaaliin suomalaiseen pk-alan yritystoimijaan voi havaita yhtiön osakkaiden lukumäärän osalta. Tämän kautta yhtiön hallinnon hoidolle asetetaan
huomattavasti vaativampia tavoitteita ja määrämuotoisuutta, kuin rajoitetun osakasjoukon tai yrittäjävetoisen liiketoiminnan harjoittajaan. Osakkaan yhdenvertaisuuden periaate on lainsäädännön kantava teema.
Edellä mainitut eroavuudet taloyhtiöiden ja liikeyritysten välillä vaikuttavat käytännön tasolla kirjanpidon hoitoon. Käsitteet vastikevalvonta, aktivointi, rahastointi, lainaosuuslaskenta, hankerahoituslaskelmat, vastikkeiden
jälkilaskelmat, hoito- ja rahoitusvastikkeet, pääomavastikekäsitteestä puhumattakaan ovat taloyhtiöiden taloushallinnon arjessa vilahtelevia termejä. Näiden käsitteiden tulee olla kristallinkirkkaita taloyhtiön kirjanpitäjälle. Yhtiön tulovirta koostuu käytännössä kokonaisuudessaan yhtiön osakkailta ja vuokralaisilta kerättävistä eristä. Niiden seurannassa osakkaan yhdenvertaisuuden toteutumisella on huomattava painoarvo. Koska yhtiön säännönmukaiset kulut ovat kuukausittain toistuvia, on niiden seuranta ja raportointi talousarvion toteutumiseen jatkuvaa. Poikkeamat havaitaan ja pyritään selvittämään välittömästi tilikauden aikana isännöitsijän ja yhtiön hallituksen kanssa. Oman lukunsa muodostaa yhtiön saneeraus- ja peruskorjaustoiminta. Korjaushankkeen suunnittelu, rahoitus ja kirjanpitokäsittely muodostavat kiinteän yhteyden. Koska korjaushankkeen rahoittavat yhtiön osakkaat, on oikea ja riittävästi eritelty kirjanpitokäsittely kaiken perusta. Taloushallinnon osaajalta vaaditaan näkemystä siitä, mikä osuus korjaushankkeesta voidaan käsitellä kuluvaikutteisena, mikä määrä taas pitkävaikutteisena menona. Miten rahoitusmenettely tulisi yhtiön ja osakkaiden edun kannalta järjestää? Asettaako yhtiöjärjestys omia vaatimuksiaan tähän kokonaisuuteen? Kaiken yllä väijyy myös verottajan varjo, jolloin ratkaisuiden tulee perustua myös vallitseviin tuloverotuksen säännöksiin. Veronkierto on laitonta, mutta verosuunnittelu säännöksien mukaan laillista toimintaa! Kannattaa myös muistaa, että taloyhtiökin voi olla
hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi, joko vapaaehtoisesti tai yhtiöjärjestyksen edellytyksin. Kiinteistöjen alv-säännösten hallinta onkin ihan oma erityisalue laskenta-ammattilaisen työkalupakissa. Voidaan siis todeta, että kiinteistöalan taloushallinto on paitsi mielenkiintoinen myös vaativa kokonaisuus.
Tilikauden aikaisen kirjanpidon tavoitteena on, että isännöitsijä ja kirjanpitäjä saavat kirjanpidon luvut jalostumaan tilinpäätökseksi. Tilikasi Oy:llä, yhtiön talousvastaavana, on taloustiedon langat käsissään. Lopputuloksena kirjanpidon informaatio – täydennettynä isännöitsijän toimintakertomuksen tiedoilla – saavat aikaan laadukkaan ja informatiivisen tilinpäätöksen.
Kaj Erlund
KLT, HT, Reviisori Kaj
